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基本案情

2012年8月，某业委会与某物业公司签订《物业管理委托合同》，约定某物业公司为某小区提供物业服务，向业主和物业使用人收取物业管理费、装修垃圾清运费、代收代缴水电费。合同签订后，某物业公司按0.58元/度收取了小区业主的电费。

2015年9月，某物业公司与袁某签订《租赁协议》，约定某物业公司向袁某提供某小区内一平方米场地，供其放置自动投币售水机进行经营，袁某每年向某物业公司支付管理费500元；2016年1月，某物业公司与某股份公司签订《租赁协议》，约定某股份公司在某小区楼顶进行基站建设并放置通讯设备，租赁期限三年，租金共计15000元，租赁期间因使用出租物业及附属设施而发生的水、电、气、供暖费及物业费由某股份公司承担；2017年12月，某股份公司与某物业公司签订《某转供电合同》，约定某物业公司向某股份公司提供设备所需要的电源，某股份公司按1.35元/度向某物业公司支付电费；2020年1月，某物业公司与某传媒公司签订《广告服务协议》，约定某传媒公司在某小区电梯内设置框架广告，并在电梯等候门厅设置海报，期限一年，广告服务费8000元。

某业委会认为，某物业公司收取的上述费用，应属业主共有，遂诉至法院，请求某物业公司返还。

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裁判结果

审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

物业公司利用小区共有部分产生的收益，在扣除合理成本后，属于业主共有。物业公司应当对支出实际发生及其合理性承担举证责任。

本案中，某物业公司将某小区业主共有部分出租给他人经营，未提交证据证明存在实际成本支出，其主张按公共收益的30%扣减成本，缺乏法律依据和事实根据，法院不予支持。

关于电费问题，某物业公司主张，某小区存在居民用电与非居民用电的区别，供电公司按比例分别收费，其向某股份公司按1.35元/度收取的电费中，包含0.74元/度的转供电费和0.61元/度的物业费。因某物业公司未提供证据证明供电公司对某小区存在居民用电和非居民用电的区分计价，亦不同意将支付电费的凭证作为证据提交，在某物业公司利用小区供电设备向某股份公司供电，且供电公司按某小区电费总表计量收费的情形下，应认定某物业公司代收某股份公司电费的电价与代收业主电费的电价相同，即0.58元/度。某股份公司并非某小区业主，其与某物业公司成立的是租赁合同关系。某物业公司按照超出某小区业主标准收取的电费价差及以“物业费”名义收取的款项，实质上是其利用业主的共有设备转供电所获得的收益，该收益依法属于业主的公共收益。

法院据此判决：某物业公司应向某业委会返还上述全部公共收益。

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典型意义

本案是依法厘清物业公司代收费用与业主共有财产权益的典型案例。按照法律规定，小区业主共有部分产生的收益，在扣除物业公司合理成本后，属于业主共有。物业公司主张扣减合理成本的，应当提供证据证明成本已实际发生、合理且必要。

物业公司利用业主共有部分向他人出租，不能仅凭收费名义而认定为非出租收益。物业公司存在利用业主共有部分出租收取的费用，或者利用业主共有设备出租赚取的价差，均属于利用业主的共有部分产生的收入，依法应认定为公共收益，属业主共有。物业公司利用业主共有部分产生的收益，包括利用共有部分出租收费、超标准电费收费价差及以“物业费”名义等收取的款项，在扣除物业公司合理成本后，归业主共有，业委会有权主张返还。

本案判决关于公共收益归属的确定，为实践中小区公共区域广告、公共停车位、摊位租赁以及会所、泳池等公共配套设施场所等经营收益的归属，提供了统一解决思路。本案通过否定某物业公司未举证即要求按固定比例扣减成本的主张，对督促物业公司规范财务管理亦具有指导与警示意义。