某物业公司系某小区物业服务提供方。业主孙某曾通过司法拍卖购得该小区别墅，房屋自法拍前至成交后一直处于空置状态。孙某发现某物业公司在未征得其同意的情况下，将其私家花园作为建筑垃圾临时堆放点且清理不及时，认为物业服务存在重大瑕疵，故拒付全额物业费。某物业公司主张已依约提供服务，孙某已拖欠物业费达四年，遂诉至法院，要求孙某支付物业费及违约金。
法院收到起诉材料后，考虑到双方对立情绪激烈，为妥善化解纠纷，经征得当事人同意，依托辖区“共享法庭”物业纠纷调解服务站开展先行调解，并通过“类案参照+情感疏导”机制分步骤推进调解。
调解员与孙某深入沟通，了解到其核心诉求包括：物业擅自使用私家花园堆放垃圾且未及时清理；法拍期间房屋空置，物业服务范围有限；某物业公司未充分沟通即提起诉讼，导致矛盾激化。调解员经梳理案情后认为双方争议焦点为：1.物业公司是否存在服务的重大瑕疵；2.法拍期间房屋空置状态下，物业服务的范围与责任如何界定；3.孙某拖欠四年物业费的行为是否存在合理性。此外，孙某表示拟联合其他业主共同维权，矛盾存在扩大风险。
二是先稳情绪再促互谅，
防止矛盾扩散升级
调解员采取“先稳情绪、再促互谅”的递进式策略推进调解。首先，情绪疏导控风险：调解员优先对孙某开展情绪安抚，引导其理性表达诉求，有效控制纠纷影响范围，为后续调解创造良好氛围。其次，分类沟通解分歧：调解员耐心解答孙某关于物业服务范围、诉讼合理性的疑问，阐明调解高效、低成本的优势；分析调解不成进入审理程序可能带来的时间成本以及可能诉讼结果，引导其理性面对纠纷。同时，调解员要求某物业公司立即清理建筑垃圾、整改服务瑕疵；争取免除违约金，并建议指定亲和力强的专人对接，提升沟通效率与业主接受度。
针对法拍房空置期物业费争议，指导法官通过检索本院类案，梳理司法观点，形成类案检索摘要，为纠纷调处提供思路和参考，明确告知双方当事人“空置不免费、但可协商减免”原则。同时，指导法官审核物业服务合同相关条款，参照地方空置房收费惯例（按80%收取），联合调解员提出兼顾法理与情理的调解方案。
四是现场确认，实现纠纷实质化解
在双方态度缓和、达成初步意向后，调解员与指导法官组织双方当事人进行“面对面”沟通。某物业公司承诺整改，将孙某花园内的建筑垃圾清理完毕，并对花园进行消毒与修整，同时承诺孙某下一年度的物业费按80%收取。孙某当场结清欠费，某物业公司撤回起诉。调解员定期回访后，物业已对孙某的花园完成修复工作，孙某表示满意，纠纷得以实质化解。
双方达成和解，某物业公司将孙某花园内的建筑垃圾清理完毕，并对花园进行消毒与修整，同时承诺孙某下一年度的物业费按80%收取。目前物业公司已按约整改完毕。孙某交纳所欠物业费。
本案系因业主拖欠物业费引发的物业服务合同纠纷，涉及法拍空置期和物业服务质量问题。当前房屋空置现象日益普遍，由此引发的物业费交纳争议频发。此类纠纷虽然标的额普遍不高，但因涉及“空置房是否应减免物业费”这一共性争议，易引发同类业主效仿，若处理不当，可能影响小区整体物业费交费秩序，甚至波及社区稳定。本案中，法院立足实质化解纠纷目标，联合物业纠纷调解员，采取“类案参照+情感疏导”调解策略，高效化解矛盾。调解过程中，指导法官通过检索和展示类案判决，明确法律适用标准，稳定当事人预期，增强调解的法律基础和说服力；调解员则侧重情感沟通，缓和双方对立情绪，引导当事人换位思考，为协商营造理性氛围。二者协同配合，兼顾法、理、情，大大提升调解效力。调解成功后，为促进源头治理，调解员与指导法官通过组织现场沟通，督促物业公司提升服务透明度与管理水平，同时也强化业主对交纳物业费的法定义务认知，最终达到改善物业服务质量与强化业主履约意识的双赢局面，起到“化解一案、治理一片”的良好效果。
物业服务纠纷，表面是物业费催缴，实则牵动社区管理的神经与邻里生活的质感。此类矛盾常因服务细节而起，掺杂着业主的失望情绪与企业的经营压力，一纸判决或可分是非，却未必能弥合服务关系的裂痕，更难以消除业主群体的观望与疑虑。本案入选典型案例的价值在于，在处理涉及“法拍空置”“服务瑕疵”等共性难题时，将类案参照确立的法律共识，与情感疏导浸润的情理沟通相结合，不仅能实现个案费用结清与服务整改的同步履行，更能确立规则、疏导群体情绪，修复物业服务这一现代社会基础关系。司法的智慧，在于为复杂的社区生活提供清晰的预期与可循的路径。在明晰权利义务的同时，我们更致力于推动“有偿服务、质价相符”的理性共识，以专业的判断和耐心的疏导，共同维护家园的和谐与美好。
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