某物业公司诉孔某某物业服务合同纠纷案——业主提出超过诉讼时效抗辩，物业费计算期间的问题

一、基本案情

2013年11月，某物业公司与建设单位签订《前期物业服务委托合同》，双方对物业管理区域、服务内容与质量、服务费用等内容进行了约定。上述合同签订后，某物业公司一直为涉案小区提供物业服务。2017年10月16日，物业公司作为乙方与孔某某作为甲方签订《前期物业管理服务协议》，约定由物业公司对案涉小区提供物业服务，协议约定甲方交纳费用时间从开发商通知业主交房之日起；第一次预收半年，以后每年1月10日为交纳截止日。物业公司主张，孔某某未向物业公司交纳2019年1月1日至2024年8月31日期间的物业费。孔某某辩称，物业公司起诉的时间是2024年11月20日，对2021年11月20日之前的物业费已超过诉讼时效，不应获得支持。物业公司陈述曾以在案涉房间入户门处多次张贴物业费催缴通知单及电话形式向孔某某催要诉争期间的物业费，孔某某对上述陈述内容不予认可，物业公司亦未能提交催收照片的原始载体或电话催收的相关记录。

二、裁判要旨

《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违背法律和行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于孔某某提出超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”，第一百九十五条规定:“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二)义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，孔某某在庭审中抗辩2021年11月20日前的物业费已过诉讼时效，物业公司提供催缴通知单照片拟证明诉讼时效发生中断的情形，因其提交的催费单照片体例基本一致，且未提供原始载体，不能证明上述照片形成时间，难以证明某物业公司就2021年11月20日前的物业费向孔某某主张权利导致诉讼时效中断的事实，因此本院对物业公司所主张2019年1月1日至2021年11月20日时间段内的物业费不予支持。对2021年11月21日至2024年8月31日期间的物业费，本院予以支持。

三、典型意义

物业服务合同属于典型的继续性合同，每一期债务在物业服务合同履行过程中相继发生，各期债务独立、可分，应认定为独立债务，故物业费的诉讼时效起算时间应根据每一期物业费到期未履行的时间分别起算。物业服务合同已约定每期物业费支付期限的，诉讼时效自各期物业费履行期限届满之日分别起算。未约定支付期限的，诉讼时效自物业服务人主张权利之日起算；物业服务人给予宽限期的，从宽限期满之日起算。 

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。在此期间，若物业公司未通过合理的方式向业主积极主张物业服务费用，未提供充分证据证明在时效期间进行过有效的权利主张导致时效中断的，且业主提出诉讼时效抗辩的，物业公司的胜诉权益不受法律保护，对于业主提出的超过诉讼时效期间的物业费部分，不予支持。 

该案例的典型意义在于明确物业费纠纷中诉讼时效的适用规则，为物业维权和业主抗辩提供清晰的司法指引，核心体现在三方面：划定物业费诉讼时效的计算标准。明确物业费请求权适用《民法典》三年普通诉讼时效，起算点以“权利人知道权利受损时”为准。本案中法院以物业公司起诉日（2024年11月20日）倒推三年，直接界定2021年11月20日前的物业费超过时效，为同类案件时效认定提供“倒推计算”的明确参照。

强化物业公司主张诉讼时效中断的举证责任。明确物业以“催收”主张时效中断时，需提供完整、有效的证据链。本案中物业仅提交催缴单照片（无原始载体、无法证明形成时间），未提交电话催收记录，因证据不足未能证明时效中断，该认定警示物业：口头催收、不规范的书面催收无法产生时效中断效力，需留存清晰的催收原始证据（如带时间戳的照片、短信/微信记录、公证催收材料等）。

平衡业主与物业的权利边界，规范物业维权行为。既支持业主在诉讼时效届满后提出合法抗辩的权利，防止物业长期怠于行使权利损害业主利益；又通过支持时效内（2021年11月21日-2024年8月31日）的物业费主张，保障物业合法劳务对价。同时倒逼物业建立规范的催收和证据留存机制，推动行业维权行为的合法化、规范化。

案件来源：(2025)鲁1723民初1028号

法条适用：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条

后记

法律是定分止争的根本遵循，而典型判例则是法律条文在现实生活中的生动诠释。相较于抽象的法律规定，一个个鲜活的判例更能让业主和物业企业直观地了解自身的权利与义务，明晰行为的法律边界。对于业主而言，这些判例是维护自身合法权益的“武器”，能帮助大家在遇到类似问题时，知道如何依法维权；对于物业企业来说，这些判例是规范服务行为的“镜鉴”，有助于企业提升服务水平、规避法律风险；对于整个物业行业而言，判例宣传则是推动行业规范化、法治化发展的重要助力。

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