业主应当按照约定缴纳物业费,这是基本义务;但如果物业公司提供的服务“质价不符”且存在根本性违约,物业费能否相应调减?近日,灵川县人民法院审理的一起物业服务合同纠纷案件,给出了明确答案:业主需按合理标准缴纳物业费,物业公司未切实履行义务的,业主可获酌情减免。该案的判决既保障了物业公司的合法运营基础,也维护了业主的正当权益,明晰了双方的权利义务边界。
2024年11月,灵川某物业公司将小区内几十位业主诉至灵川县法院,诉求业主支付拖欠的物业服务费、车位管理费,并索要违约金、垃圾费及律师费等。物业公司称,其作为前期物业服务企业的身份已在业主与开发商签订的合同中明确,业主未依约缴费构成违约。
为查清事实,主办法官采用“一听二看”工作法:听取物业公司诉讼理由、业主拒缴原因及物业监管部门、社区的评价;实地查看物业服务现场,重点核查安保、保洁情况及相关佐证资料。调查结果显示,该物业公司的服务存在诸多严重问题,已严重影响业主正常生活及生命财产安全:
门禁系统形同虚设,电控门未启用、可视对讲系统缺失;公共区域保洁敷衍,地下室建筑垃圾长期堆积,业主多次反馈仍未清理;安保管理混乱,小区出入口常无人值守,人员进出无需登记;消防管理不规范,控制室时常空岗,消防器材老化损坏未及时更换;电梯维护不到位,紧急按钮频繁失灵,业主被困事件时有发生且多需自救。面对业主的多次反馈,物业公司均未有效解决,业主遂拒绝支付相关费用。
-法官实地走访了解现场情况图
法院经审理查明,物业公司在服务期间未切实履行合同约定的核心义务,服务存在重大瑕疵,已对业主权益造成实质性损害。依据《中华人民共和国民法典》相关规定,法院作出如下认定:
其一,业主虽无需全额支付物业费,但仍需根据实际服务质量支付合理费用,这既是对物业公司基础运营的保障,也是业主应尽的合同义务;其二,物业公司主张的违约金不予支持,因业主拒缴系物业公司服务缺陷所致,并非恶意拖欠;其三,物业公司未能提供充分证据证明垃圾费、车位管理费的合理性与合法性,相关诉求亦被驳回。
最终,法院判决业主按照合理标准支付物业费,驳回物业公司的其他不合理诉讼请求。判决后,双方均服判息诉,业主主动按判决缴纳了物业费。
法官表示,物业公司与业主之间是平等的服务契约关系,“契约必守”是双方共同的行为准则。建设单位签订的前期物业服务合同或业主委员会选聘的物业服务合同,对全体业主具有法律约束力,双方均需恪守义务。
对物业公司而言,提供符合约定的服务是核心义务。尽管物业服务质量难以有绝对统一的评判标准,但安保、保洁、设施维护等基本义务必须履行到位。针对业主普遍反映的重大问题,物业公司应及时响应、妥善解决,主动倾听业主诉求,以优质服务赢得认可。物业服务费是物业公司运营的核心支撑,缺乏费用保障,服务质量便无从谈起。
对业主而言,按时缴纳物业费是应尽义务。业主的缴费支持,是物业公司维持运营、提升服务质量的基础。若发现物业服务存在问题,业主应通过合理途径反馈沟通,或通过业主委员会等渠道维权,而非直接以拒缴费用对抗,避免陷入“服务差—拒缴费—服务更差”的恶性循环。
物业纠纷关乎群众日常生活,法院在审理此类案件时,既会依法厘清双方责任,保障各方合法权益,更会着力化解矛盾心结。唯有物业公司与业主各自履行义务、良性互动,才能共同营造和谐宜居的小区环境。
《中华人民共和国民法典》
第五百九十二条 当事人都违反合同的,应当各自承担相应的责任。
当事人一方违约造成对方损失,对方对损失的发生有过错的,可以减少相应的损失赔偿额。
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。