2020年3月，房地产开发公司M公司发布商业广告，广告载明“A项目老带新奖励：老带新成交同享两年物业管理费用赠送，老业主可享推荐奖励”。

业主老罗在看到广告后，推荐新业主老刘认购了该项目的4套房屋。之后M公司与老罗签订了《A项目赠送物业管理费确认书》，载明老罗可享受公司赠送的物业管理费共计27302元；赠送的物业管理费仅用于实际产生的物业管理费用抵扣，不可折现，不可找零，不可转让，抵扣方式以现场操作为准。  

然而确认书签订后，约定的物业管理费却久久未见踪影，老罗于是将M公司诉至法院，要求其支付27302元。

M公司辩称，发布的老带新优惠政策宣传实际为要约邀请，只有在购房老客户明确向开发商推荐确定的客户、确定的选购房屋和选购时间等具体信息才构成要约。

在此提醒广大业主，在享受购房优惠时一定要保持警惕，仔细审查合同条款和承诺内容，避免被不实承诺所蒙蔽，落入“空头支票”的陷阱。同时，对于房地产公司而言，应当遵守诚信原则，切实履行自己的承诺，对于物业公司而言，应该加强与房地产公司的沟通协作，确保业主的权益得到保障。

法律延伸：要约与要约邀请

要约与要约邀请的区别：

（1）要约是旨在订立合同的意思表示，行为人在法律上须承担责任。要约邀请，又称要约引诱，是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请是一种缔约的预备行为，是事实行为，只能唤起他人的要约，不能导致他人承诺。

（2）要约中，表达了当事人愿意承受要约约束的意旨，要约人将自己置于一旦相对人承诺，合同即成立的地位，决定权在于相对人。而要约邀请中，要约邀请人对于相对人的意思表示，也即要约邀请人唤起相对人发出要约后，针对相对人的要约，要约邀请人行使的是承诺权，其有决定承诺与否的自由，要约邀请人不受拘束。

（3）要约内容必须具备合同成立的必备条款，而要约邀请不必具备这些必备条款。

（4）要约内容具体确定，而要约邀请则不具体、不确定。

在实践中的具体区分：

（1）依据民法典第四百七十二条和第四百七十三条的规定。

（2）是否具备合同的必备条款。如果一份订单只有货物的名称、规格，没有数量，不能认定为要约。

（3）依据交易习惯。出租车打开空车标识，根据行业惯例可视为向不特定的人发出要约，乘客上车，构成承诺。如果当事人在以往的交易中形成交易习惯，那么，仅有货物数量的传真，也可视为要约。因为可以从以往习惯中判断合同缺少的其他因素。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。

（4）行为人是否以缔约为目的。以缔约为目的，是在合同中明确表明受要约拘束的旨意。如时装店展示标明价格的服装，可视为要约；或虽标明“样品”，但有“正在出售”和价格的字样，可以视为要约；如果标明“样品”，但没有标价和“正在出售”的字样，可以视为要约邀请。  

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