裁判要旨

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条的原则性规定，区分车位类别界定其法律性质和产权归属，地面车位属于住宅小区全体业主共有，地下人防车位本质属性为国家战备设施，应当归国家所有，投资建设的房地产开发企业享有用益物权。

原告(上诉人)王某某诉称：2017年3月原告在被告的欺骗及强制下签订了地下车位认购协议书，约定原告认购涉案车位并缴纳认购金2万元，认购金缴纳后，原告才了解到涉案车位属于人防车位，被告对涉案车位并不拥有产权，无法办理产权证等事实，被告对此故意隐瞒显属欺诈。根据法律规定，人防车位属于人防工程的一部分，所有权属于国家，任何人不得进行买卖，故认购协议为无效协议。故请求原审法院判令：(1)确认涉案车位认购协议无效；(2)依法判令被告退还认购金2万元，并赔偿损失2400元。

被告(被上诉人)菏泽某景房地产开发有限公司辩称：涉案车位认购协议是双方根据实际情况进行协商约定的，属于当事人意思自治，是合法有效的协议，并未约定签订可以办理不动产产权车位的地下车位买卖合同；签订转让车位使用权协议书符合当地房地产发展实际情况，在菏泽市甚至在山东省不具备登记的操作条件。故请求驳回原告的诉讼请求。

法院经审理查明：2017年3月26日，原告王某某与被告菏泽某景房地产开发有限公司(以下简称地产公司)签订地下车位认购协议书一份，协议约定：“一、乙方王某某认筹甲方地产公司开发的山东省菏泽市牡丹区曹州路某小区内指定地下停车位，选车位时按甲方提供面积为准。二、认购措施：本意向书签订当日乙方向甲方交付认购金贰万元人民币，签订此协议书后认购金不退还；每个车位按10万元执行；每个认购协议号仅限选购一个地下停车位。三、乙方对所选车位认同后，双方签订小区地下停车位确认书……”合同甲方加盖地产公司公章，乙方由王某某签字。2017年3月26日，原告向被告缴纳2万元，收款事由：车位(1－30001)，被告开具加盖其公司印章的收款收据。2019年10月涉案商品房办理交房手续时，地产公司通知王某某依据车辆认购协议前往售楼处挑选具体车位，并要求签订车位使用权转让协议书。而王某某等业主认为应当签订可以办理不动产产权登记的地下车位买卖合同，双方遂发生纠纷。

裁判结果

山东省菏泽市牡丹区人民法院于2020年2月11日作出(2020)鲁1702民初272号民事判决：驳回原告王某某的诉讼请求。

宣判后，王某某不服原审判决，提起上诉。山东省菏泽市中级人民法院于2020年7月3日作出(2020)鲁17民终1717号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案的争议焦点是：(1)涉案地下车位认购协议书的法律性质及效力问题；(2)上诉人请求返还车位认购款2万元并赔偿损失是否具有正当的基础事实依据。

关于焦点一。关于认购协议的法律性质问题。根据2012年5月10日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，涉案车位认购协议书为预约合同。预约合同的法律性质不同于预售合同。对涉案认购协议的法律效力问题分析如下：第一，菏泽市人民防空办公室、菏泽市原规划局均出具书面证明，以及根据涉案地下车库建设工程规划许可证、防空地下室异地建设费缴款通知单、非税收通用票据等证据，可以证明地产公司交纳了人防工程异地建设费，属于异地建设人防项目，故涉案地下车库并非人防工程，而是经规划主管部门批准由地产公司投资建设的地下车库项目。第二，涉案车位属于地下停车位，并非占有业主共有的地面道路或者其他公共场地；经规划主管部门批准由地产公司投资建设，涉案商品房买卖合同未显示约定涉案地下车位已计入商品房公摊面积；业主亦未提供证据证明地产公司在销售房屋时将地下车位按公建面积分摊给了全体业主，或者将地下车位建设成本以分摊方式计入商品房销售价格。第三，鉴于预约合同、预售合同系两种法律性质不同的合同类型，目前尚无法律、法规等强制性规定明确要求签订预约合同需要事前取得预售(销售)许可证，即地产公司是否确定车位预售(销售)许可证并不必然影响涉案认购协议的法律效力。第四，涉案认购协议仅仅系约定在将来一定期限内订立车位销售合同的意向性协议，该预约合同并未约定涉案车位能否办理产权登记，故该项内容应当是双方进一步签订正式车位销售合同时应当协商确定的事项。综上，涉案地下车位认购协议书不符合合同无效的情形，应当是合法有效的。

关于焦点二。人民法院应当按照当事人起诉选择的法律关系性质和请求权基础事实进行审理，并作出肯定或者否定性裁判。本案中，王某某起诉认为涉案认购协议无效并要求退还车位款，鉴于当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，二审期间虽经法院释明上诉人仍不变更确认认购协议无效的诉讼主张，故上诉人基于认购协议无效导致退还车位款的诉讼请求依法不能成立。原判认定事实清楚，判决结果并无不当，二审依法予以确认。