某物业服务公司已为某小区提供物业服务十年之久，但近两年由于物业服务成本提高等原因，物业服务水平具有明显下降趋势，主要体现在存在公共区域照明灯长期损坏未修、卫生状况脏乱差、车辆管理混乱、保洁人员随意使用业主家卫生间以及保安人员值班睡觉等问题，引起了业主的不满，从而导致有些业主拒绝交纳物业服务费，而这些业主也被物业公司诉至法院。

物业公司所提供的服务并未到达合同约定的标准，存在严重过错。

其已提供了符合物业服务合同约定标准的服务，业主不交纳物业服务费于法无据。

裁判结果：

法院审理认为：双方签订的物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。物业服务企业为小区提供物业服务，业主已经接受物业服务，则应当依约支付服务费。但根据业主提交的证据，该物业服务企业确实未达到合同约定的服务质量标准，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定，物业服务企业瑕疵履行的，业主有权合理选择要求对方承担减少价款或者报酬等违约责任。

法院综合物业服务企业履行行为的瑕疵情况、持续时间、过错程度等因素，酌定业主按照合同约定标准的80%支付物业服务费。

律师评析

因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性。物业服务涉及全体业主的公共利益，具有不可分割性和依赖性。业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法的结果必然导致物业公司服务质量的进一步降低，损害物业公司和多数已经足额缴纳物业费业主的利益，造成实质上的不公平。因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交或显著降减物业费。

但是，如果物业服务存在违反法律法规或安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业赔偿。比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失导致业主财物被盗，可以认为物业在业主安全保障方面管理明显不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。但该等减免如何惠及已经足额缴纳物业费的大多数业主还有待进一步探讨。我们先抛砖引玉，认为如果物业公司物业服务质量存在瑕疵，造成个别业主损害的，个别业主可以提起侵权诉讼。但是仅因物业服务质量存在瑕疵个别业主无权主张拒交或降减物业费，但可以通过业委会主张解除合同或承担违约责任，以平衡全体业主的关切。

《中华人民共和国民法典》第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。