一、起草背景与依据

  随着社会的不断发展进步，物业管理也进入了新时代，如：法律环境发生了变化，《中华人民共和国民法典》、《安徽省物业管理条例》先后颁布实施或修订实施；物业管理内涵发生了变化，《民法典》赋予了业主管理建筑物的多种选择权，包括自行管理、委托物业服务企业及其他管理人管理等多种方式；政府职能发生了变化，近几年国家推进服务型政府建设，加大“放管服”力度的背景下，取消了物业服务企业和从业人员的资质审批；业主自我管理意识显著增强，企业主导的一体化物业管理模式限制了业主实现其财产权利的方式选择等。

  《淮南市住宅小区物业管理条例》严格依据：《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《安徽省物业管理条例》、住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规和部门规章。同时参考借鉴了《宿迁市物业管理条例》、《湖州市物业管理条例》、《衢州市物业管理条例》、以及黄山、深圳、宁波等有关规定及立法经验。

  二、制定意义和总体考虑

  《条例》是一部兼具民事规范、行政监管、社会治理特征的综合性法规。物业管理具有市场性和社会性双重属性，一方面，物业管理是基于《民法典》建筑物区分所有权产生，业主通过业主大会与物业服务企业形成平等主体之间的民事关系，按照市场规则、遵循市场规律解决问题。另一方面，物业管理关乎广大业主合法权益，是基层社会治理的最小单元，离不开政府的指导和监督。因此，本次立法起草的主要思路是：从实际出发，坚持问题导向，坚持人民利益导向，坚持市场经济导向，坚持政府监管导向。顺应物业管理发展新时代要求，把握物业管理发展新规律，既要发挥市场在资源配置的决定性作用，也要加强基层党组织和政府对物业管理活动的指导和监督，进一步理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业以及建设单位之间的关系，切实维护物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境。

  三、起草的过程

  （一）起草初稿。2021年1月，市住房保障和房产管理局成立了《条例》起草组，起草组分别深入各县区及市级相关部门进行调研，重点搜集了北京、湖州、宿迁、黄山、衢州、深圳、宁波、广州等地物业管理政策进行学习。5月，与市人大相关部门一道赴西安、银川、西宁等地考察学习，借鉴先进经验，形成了现在的《条例》（草案）初稿。

  （二）征求修改意见。起草小组自成立起便着手对《条例》进行起草。期间，通过座谈协商、部门会商、广泛听取部分开发企业、物业服务企业、业主委员会、业主、物业管理专家、法律专家等意见，查阅了大量的相关法律法规和部门规章，参照了10余个城市的特色做法。3月4日，市政府召开立法协调会，反复修改完善，并经局长办公会审议通过，形成了《淮南市住宅小区物业管理条例（送审稿）》。

  （三）开展合法性和公平竞争审查。结合有关意见和建议, 经审签,形成《淮南市住宅小区物业管理条例(送审稿)》，7月初报市人大常委会进行合法性审查、7月29日报市市场监管局进行公平性竞争审查。

  （四）《淮南市住宅小区物业管理条例》于2021年12月28日由淮南市十六届人大常委会第三十四次会议通过，经2022年3月25日安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准，自2022年5月1日起施行。

  四、工作目标

  首先，制定《条例》是提高基层社会治理水平，推进我市域社会治理体系和治理能力现代化的必然要求。其次，制定《条例》是提高人民群众生活品质，实现淮南高质量发展的客观需求。第三，制定《条例》是预防和化解物业服务纠纷，解决住宅小区物业管理突出问题的迫切需要。

  五、起草的主要内容

  《条例》共四十五条，重点强调的政策措施包括：

  （一）完善物业管理体制机制建设。强化市、县、区人民政府建立住宅小区物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题。明确市县区物业行政主管部门、相关主管部门及街道（乡镇）的职责和工作任务。

  （二）细化业主大会筹集选举流程。明确首次业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府、县区物业管理行政主管部门、辖区公安派出所、社区党组织、居民委员会、建设单位和业主代表组成。强调筹备组中的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示。

  （三）加强对业委会委员任职资格和行为的监管。鼓励中国共产党党员、具备专业知识的业主参选业主委员会成员。并依法指导业主大会筹备组制定管理规约、业主大会议事规则，确定不适宜担任业委会委员的情形。

  （四）建立物业管理电子投票系统。明确市物业管理行政主管部门应当建立统一的物业管理电子投票系统，无偿提供业主使用，解决业主大会召集难、投票难、表决难等现实问题。

  （五）推进行政执法进小区。统一制作包含行政管理部门、专业经营单位以及街道办事处、乡镇人民政府物业管理机构联系方式在内的公示牌（栏）并在住宅小区显著位置公示，对于小区内出现的违法违规等禁行行为，业主可以直接进行举报投诉。

  （六）建立物业服务第三方评估监理机制。物业管理行政主管部门、业主、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构对物业项目交接和承接查验、物业服务标准、物业服务质量、物业服务费用测算、参与社区治理情况等事项进行评估。

  六、创新举措

  《条例》概括起来有四个突出特点，即明职责、重公开、优服务和强保障。

  一是明职责。明确了市和县、区人民政府及其相关行政管理部门的职责，以列举形式规定业主、业主大会、业主委员会、服务服务企业各方义务。

  二是重公开。信息公开既是民法典等法规规定物业企业的义务，也是解决物业服务纠纷，提升物业服务质量和物业管理水平的重要抓手。近年来，关于物业服务不透明、财务收支不透明等问题，业主和物业纷争不断。为了减少和化解物业服务人与业主因物业管理信息不对称产生的矛盾，要进一步保障业主的知情权，让权力在阳光下运行，不断加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费。

  三是优服务。随着经济社会发展，物业服务成本不断上涨，物业服务人难以为继，影响服务质量，也成为其侵占、挪用业主共有部分收益的重要原因。《条例》从三个方面来优化提升物业服务水平。

  四是强保障。通过设置法律责任，明确法律后果，有利于倒逼物业服务企业和业主、物业使用人等有效规范各方行为，有力保障法规施行落地。

  七、保障措施

  《条例》规定坚持党建引领、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局，建立健全街道乡镇各级党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务企业等共同参与的治理架构。同时，鼓励中国共产党党员、具备专业知识的业主参选业主委员会成员。

  明确了政府及其相关部门的监督管理职责。《条例》规定，市和县区政府建立住宅小区物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题；住房和城乡建设管理部门负责指导、监督和管理物业管理招投标活动以及监督、管理专项维修资金等工作；公安机关、城市管理行政执法部门依照工作职责处置住宅小区内的违法行为；街道乡镇承担指导和监督业主大会召开、业主委员会选举及其换届改选和日常履职运作等职责。