人不可能两次踏上同一条河流--赫拉克利特

1问：什么是排污管立管？

答：所谓排污管立管，是指在多层或高层建筑中，贯穿于建筑物底层到顶层的，用于收集和排放各楼层业主家厨房、卫生间产生的污水，以保证整栋楼排水畅通和卫生清洁的垂直管道。

排污管立管属于公共设施，物业服务人对排污管立管负有维护维修的义务。

2问：什么是排污管支管？

答：所谓排污管支管，是指将业主家厨房和卫生间的洗菜盆、洗面盆、洗衣机、马桶、浴缸、地漏等与排污管立管水平连接的，并有一定坡度的，能够将厨房和卫生间的污水顺利导入排污管立管的排污管的分支管道。

排污管支管属于业主专有部分，物业服务人对排污管支管不具有维护维修的义务。

3问：物业对业主家的排污管有维护维修的义务吗？

答：业主家的排污管分为排污管支管和排污管立管，排污管支管属于单个业主的专有部分，排污管立管属于全体业主的共有部分。

根据法律规定和合同约定，单个业主对属于自己的排污管支管应当由自己维护维修，而不能要求物业服务人维护维修，除非物业服务人自愿免费维护维修，或者单个业主向物业服务人支付了维护维修发生的费用。

而对于属于全体业主所有的的排污管立管，物业服务人则具有法定约定的维护维修义务。因此，物业服务人平时应注意对排污管立管进行日常维护、检测检查、清淤疏通和应急维修，以保证楼房排污系统的畅通无阻。

4问：单个业主的胜诉对全体业主具有怎样的意义？

答：单个业主的胜诉，不仅是单个业主自己维权的胜利，对于小区全体业主来说，也是一个从个体胜诉到集体受益的关键过程，其现实影响的意义不可小觑。

一是单个业主的胜诉，可以增强全体业主的维权意识。单个业主的胜诉，对全体业主是一次生动的普法教育课和自治实践课。在合法权益受到非法侵害时，受侵害的业主学习着胜诉业主的榜样，看到了维权的希望和路径，不断激发着、增强着维权的动力和信心；

二是单个业主的胜诉，对其他业主具有示范引领的作用。单个业主胜诉文书中明确的争议焦点、法律认定标准等，能够为其他业主解决类似纠纷提供维权模版和成功范例，引领着其他业主的特定诉求在法律上的可行性和胜诉的坚定性；

三是单个业主的胜诉，可以有效降低其他业主的维权成本。胜诉案例本身就是一个“攻略”，其他业主在提起诉讼或申请仲裁时，可以奉行“拿来主义”，共享证据材料和维权经验，有效借鉴胜诉业主的起诉书、答辩状、证据目录等诉讼仲裁的文本模版、诉讼仲裁策略和请求权基础等合理部分，从而降低了其他业主在后续维权能力和维权心理上的门槛；

四是单个业主的胜诉，能够固化关键有效证据。单个业主在诉讼仲裁中被司法机关和仲裁机构认可采信的合同书、收费依据、验收文件、现场照片等证据，可以成为后续其他业主维权时直接引用的有力证据；

五是单个业主的胜诉，可以促使侵权方改进工作。单个业主的胜诉，会对建设单位、物业服务人或业主委员会等侵权主体形成强大的威慑压力，使得她们认识到问题和后果的严重性。为了避免声誉损失和后续诉讼仲裁风险的扩大，她们不得不主动“放下身段”，采取积极有效措施，纠正被胜诉判决裁决否定的普遍性问题，促使其进一步规范完善小区治理，积极履行职责义务，更好的维护全体业主的合法权益；

六是单个业主的胜诉，可以推动司法机关和仲裁机构统一裁判尺度。其他业主将单个业主的胜诉判决裁决提交给司法机关或仲裁机构，可以便于司法机关仲裁机构参照研究，避免类似案件在一个小区同案不同判的问题，同时也提高了其他业主诉讼仲裁的维权效率。

5问：业主大会、业主委员会无效的决定有哪些情形？

答：根据法律规定并参考司法判例，逸娇君分析认为，业主大会、业主委员会无效的决定主要有以下情形：

一是决定的内容违反了法律法规的强制性规定。例如剥夺或限制业主法定权利的决定、擅自处分国家、集体或他人财产的决定，侵犯公共利益、危害公共安全、侵占、挪用公共收益或住宅专项维修资金的决定，及违反公序良俗的决定；

二是决定的内容侵害了业主的合法权益。例如决定对特定业主施加了歧视性或不公平、不合理的限制，或者决定以欺诈手段作出，而侵害了单个业主、部分业主，甚至是全体业主的合法权益；

三是决定的事项超越了法定职权或约定职权。例如决定处理了依法不属于业主共有或共同管理的事务，或者依法应当由全体业主共同决定的事项，但未按法定程序提交业主大会表决即以业主大会的名义即作出决定，或者业主委员会擅自作出了与物业服务人订立合同的决定等；

四是决定的程序严重违反了法律法规规定的程序。例如业主大会的召集程序严重违法、业主投票存在严重瑕疵、表决事项不明确或存在误导、未达法定表决比例，以及未依法公示公告等；

五是主体不适格或无权代理作出的决定。例如业主大会、业主委员会在组成不合法的情况下作出的决定，业主委员会任期届满后，仍然以业主委员会名义作出的决定，以及非业主或非业主受托人参与了应当由业主本人行使的表决权等。

6问：业主大会、业主委员会可撤销的决定有哪些情形？

答：根据法律规定并参考司法判例，逸娇君分析认为，业主大会、业主委员会可撤销的决定主要有以下情形：

一是决定的内容违反了法律法规的强制性规定。例如剥夺或限制业主法定权利的决定、擅自处分国家、集体或他人财产的决定，侵犯公共利益、危害公共安全、侵占、挪用公共收益或住宅专项维修资金的决定，及违反公序良俗的决定；

二是决定的内容违反了小区管理规约或业主大会议事规则的规定。例如擅自处分公共收益的决定，变相剥夺或限制业主基本权利的决定等；

三是决定的内容侵害了业主的合法权益。例如决定的内容及执行，直接侵害了特定业主、部分业主或全体业主的财产权、管理权、参与权、表决权、监督权、知情权、受益权等权利；

四是决定的程序违反了法律法规规定的程序。例如会议召集程序存在严重瑕疵、业主表决程序存在严重瑕疵，以及业主大会、业主委员会超出法定或约定职权范围，决定擅自使用公共收益、住宅专项维修资金、对外订立合同等。

7问：业主大会、业主委员会的决定被人民法院确认无效会产生哪些法律后果？

答：根据法律规定和物业实践经验，逸娇君分析认为，业主大会、业主委员会的决定被人民法院确认无效会产生以下法律后果：

一是决定自始无效。根据民法典第155条的规定，决定自作出之日起，就自始对全体业主和物业使用人及物业服务人等主体依法不具有法律的约束力，他们均无需遵守和执行该决定；

二是因决定处分的财产或收取的费用予以返还。单方有过错的，单方返还，双方有过错的，相互返还；

三是将因执行决定造成的物理性或权利的改变恢复至原状。例如将侵占的公共区域或违章搭建的阳光房等立即恢复原状，对限制的业主权利停止并恢复业主的权利；

四是因决定订立的合同予以解除。例如解聘或选聘物业服务人的合同均为无效合同，应当予以解除，由此造成的损失和产生的违约责任，由过错方承担，双方均有过错的，由双方分担；

五是由过错方向受损害业主承担民事赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，故意或重大过失作出错误决定的业主委员会及委员，或明知决定错误而协助执行的物业服务人，或恶意推动决定形成的业主等主体，应向受损害的业主承担民事赔偿责任。赔偿的范围包括造成的业主直接经济损失和为维权发生的费用；

六是停止执行已生效的司法判决。若决定已被人民法院确认有效并进入执行阶段的，则应当立即停止执行，并尽可能将执行恢复至决定实施前的状态。对于不能恢复或恢复无必要的，应当由过错方照价赔偿；

七是因决定实施受到侵害的业主和物业使用人及物业服务人等主体有权向有关行政主管部门投诉或者提起民事诉讼。

8问：业主大会、业主委员会的决定被人民法院撤销会产生哪些法律后果？

答：根据法律规定和物业实践经验，逸娇君分析认为，业主大会、业主委员会的决定被人民法院撤销会产生以下法律后果：

一是决定自始无效。根据民法典第155条的规定，被撤销的决定，自始对全体业主、物业使用人及物业服务人等主体依法不具有法律的约束力，他们均无须遵守或执行该决定；

二是恢复原状或赔偿损失。因决定实施了某些行为的，应当恢复至决定前的状态。不能恢复原状或者不宜恢复原状的，应当折价赔偿或以其他措施进行补救；

三是由相关责任主体承担民事赔偿责任。业主委员会及委员故意或重大过失作出错误决定的，或者明知决定错误而故意协助执行的物业服务人，或恶意推动决定形成的业主等责任主体，应向受损害的业主承担民事赔偿责任。赔偿的范围包括造成的业主直接经济损失和为维权发生的费用；

四是由行政机关介入处理。有关行政主管部门根据司法判决，可以责令业主大会、业主委员会限期废止原决定，并通告全体业主；

五是因决定实施受到侵害的业主和物业使用人及物业服务人等主体有权向有关行政主管部门投诉或者提起民事诉讼。

9问：业主大会、业主委员会的决定不成立应当具有哪些法律特征？

答：根据法律规定和物业实践经验，逸娇君分析认为，业主大会、业主委员会的决定不成立应当具有以下法律特征：

一是应当具有违反法律法规的强制性规定或违反公序良俗的法律特征。例如侵害业主人身权、财产权的决定，允许业主违章搭建的决定，将公共区域改建为宗教祭祀场所的决定，允许业主建私人灵堂的决定；

二是应当具有业主意思表示不真实的法律特征。有的决定，程序上看似合法，但其实质却是业主在受到系统性、组织性欺诈，进而导致业主基于对关键事实的重大误解，而作出了不真实的意思表示；

三是应当具有违反法定程序，没有决定基础的法律特征。例如未依法召集召开会议、主体不适格、伪造或虚构会议决定；

四是应当具有违反表决规则，剥夺或限制业主基本权利的法律特征。例如未达到法定表决通过比例、剥夺或限制业主的投票权、表决权的决定；

五是应当具有超出法定或约定职权的法律特征。例如决定的事项侵犯了业主专有部分权利，或者决定了应当由行政机关处理的事项，或者决定的事项超出了管理规约或业主大会议事规则的授权范围。

10问：业主大会、业主委员会的决定无效应当具有哪些法律特征？

答：根据法律规定和物业实践经验，逸娇君分析认为，业主大会、业主委员会的决定无效应当具有以下法律特征：

一是应当具有违反法律法规强制性规定的法律特征。这是导致决定无效的最核心特征。例如将公共区域出售给建设单位，免除物业服务人对公共设施设备的维修养护义务，同意业主违章搭建等；

二是应当具有违反公序良俗的法律特征。例如在小区设立营利性桑拿娱乐场所等违反社会公德和善良风俗的决定；

三是应当具有侵害业主合法权益的法律特征。例如将属于全体业主所有的车位低价出租或赠送给特定人，大幅度提高物业费，剥夺或限制业主的投票权等；

三是应当具有严重违反法定程序的法律特征。例如伪造表决票，表决票未达法定表决通过比例等；

四是应当具有超越法定或约定职权的法律特征。例如擅自使用公共收益或住宅专项维修资金，干涉业主对专有部分的合法装饰装修，擅自修改业主大会议事规则或管理规约的核心条款等。

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