更换前期物业，一般在第一届业委会成立后更换，但也存在其他几种情形。接下来，笔者将逐一阐述。

一般情形：

第一届业委会成立，

更换前期物业

在一个物业管理区域内，不管是住宅小区，还是商业等业态，第一届业委会成立后，前期物业服务人一般就面临被更换的局面了。

前期物业服务人更换，也就是前期物业服务合同被解除。根据《民法典》第九百四十条，业委会成立并与新的物业服务人签订物业服务合同后，前期物业服务合同自动解除。

一般流程

业委会解除前期物业服务合同的一般流程是：

该物业管理区域符合成立业主大会的条件——业主向乡镇、街道政府提出成立业主大会的申请——乡镇、街道政府帮助成立首届业主大会筹备组——筹备组顺利召开首届业主大会——通过三项规约、选出业委会——业委会备案——业委会顺利组织召开更换物业的业主大会——与新物业签订物业服务合同——前期物业人退场、新物业进场。

二

其他情形

但是，并不是只有业委会成立，前期物业才会被更换。以下几种情况，前期物业人，也可能被更换。

1开发商解除前期物业服务合同

  法律上，笔者认为开发商直接解除前期物业服务合同，涉嫌违法。因为法律规定的路径是，成立业委会，召开业主大会，更换前期物业。

但实践中，有开发商将前期物业服务人更换的情况。那怎么做，会更合理一点呢？

建议操作

公开招投标找到拟更换的物业——提前60日通知原物业要解除合同——开发商征集业主的意见，业主同意更换成新物业达到双2/3的双1/2——和原物业解除合同并赔偿——和新物业签订合同——去政府部门备案新的物业服务合同——给所有业主发送更换成新物业的书面通知。

2前期物业服务企业主动离开

这点没什么说的，原物业走了，开发商或居委会或其他政府部门重新找一家物业接手。

建议操作

公开招投标找到拟更换的物业——提前60日通知原物业要解除合同——开发商或居委会等征集业主的意见，业主同意更换成新物业达到双2/3的双1/2——和新物业签订合同——去政府部门备案新的物业服务合同——给所有业主发送更换成新物业的书面通知。

3居委会等政府部门主导

解除前期物业服务合同

法律上，笔者认为居委会等直接解除前期物业服务合同，涉嫌违法。因为法律规定的路径是，成立业委会，召开业主大会，更换前期物业。

但实践中，有居委会将前期物业服务人更换的情况。那怎么做，会更合理一点呢？

建议操作

公开招投标找到拟更换的物业——提前60日通知原物业要解除合同——居委会征集业主的意见，业主同意更换成新物业达到双2/3的双1/2——和新物业签订合同——去政府部门备案新的物业服务合同。

4物委会主导

解除前期物业服务合同

根据有的省、直辖市的物业管理法规规定，在成立不了业委会时，成立物业管理委员会（简称“物委会”），代行业委会的职责。物委会成立比较简单，一般由政府部门指定的业主、居委、物业等人员组成。

因其是代行业委会职责的，所以解除前期物业合同，和业委会解除前期物业服务合同的流程一样。具体参见业委会解除前期物业服务合同的一般流程。

相关法律法规

一、《民法典》

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

二、《业主大会和业主委员会指导规则》

第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。